Содержание
Застройщики ищут способы привлечь клиентов после повышения ставок по ипотеке, но цены на новостройки в среднем по стране продолжают расти. Впрочем, уже в ближайшем будущем ситуация изменится. Что сейчас происходит на рынке и как это скажется на ценах?
Что происходит с ценами на новостройки в августе
На сегодняшний день можно сказать, что рост цен на новостройки замедлился. За месяц они выросли менее чем на 1%. Кроме того, снизился объём спроса, а объём предложения поддерживается на стабильном уровне. Для возвращения спроса к показателям предыдущих периодов девелоперы активно расширяют набор инструментов для покупки, которые в той или иной мере позволяют заменить ипотеку. Так охарактеризовал обстановку на рынке директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.
Сейчас рано говорить о последствиях отмены льготной ипотеки и повышении процентной ставки. Результат этих событий скажется на рынке только осенью. Ждать осталось недолго. Такое мнение высказал руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.
— Основной причиной роста цен остаются высокие издержки строительства, связанные с подорожанием стройматериалов, энергоресурсов и прочих составляющих себестоимости. Пока эти факторы не стабилизируются, застройщики будут вынуждены закладывать растущие затраты в конечную стоимость объектов, — отметил руководитель отдела продаж компании VIRA Лев Нагорняк.
Судя по данным, полученным с помощью «Цифровой модели рынка недвижимости», в июле и августе цены на новостройки классов «стандарт» и «комфорт» остановились в темпах роста инфляции. Вероятно, это лишь начало тренда к стагнации рынка на ближайшие месяцы. В сегментах «премиум» и «бизнес» цены могут продолжать расти, поскольку спрос на такую недвижимость меньше зависит от общих экономических условий. Так оценил ситуацию генеральный директор компании «Философт» Иван Власов.
Локально в 2024 году на рынке произошëл ожидаемый всплеск спроса перед отменой льготной ипотеки и ожидаемый спад после её отмены. При повышении спроса количество сделок значительно увеличилось, а цены выросли в среднем на 5–10%. Однако, как только спрос схлынул, застройщики ввели скидки и акции, полностью нивелировавшие локальный рост цен. Об этом рассказал управляющий партнёр девелоперской компании STENOY Илья Фролов.
— Темпы выдачи кредитов в июле по сравнению с июнем упали в три раза. Ипотеку выдают под 22 и более процентов годовых. Разумеется, при таких ставках вырастают и требования к заёмщикам. В такой ситуации застройщики вынуждены искать альтернативу. Например, предлагают траншевую ипотеку и разные варианты оформления кредитов, — рассказал эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский.
Продолжится ли рост цен на новостройки
В ближайшее время стоит рассчитывать на стабильный уровень цен. Проекты реализуются по проектному финансированию — пока ни банки, ни девелоперы не начали активно пересматривать свои финансовые модели, поэтому ожидать изменения цен на рынке не имеет смысла. Такой прогноз сделал Роман Родионцев.
Он обратил внимание, что текущая ситуация на рынке является временной. Она продлится ровно до тех пор, пока не будет найден новый драйвер — ипотека или иной банковский продукт, который позволит покупателям получить посильный платёж и условия входа в сделку. После этого вполне вероятен очередной бурный всплеск продаж за счёт формирующегося отложенного спроса.
— В ближайшее время на рынке недвижимости продолжится ценовая стагнация, которая наблюдается с июля без каких-либо значительных изменений. Спрос по итогам июля действительно показал снижение как в годовой динамике, так и в сравнении с высокими показателями июня 2024 года, но это было ожидаемо и прогнозируемо, — рассказала руководитель департамента маркетинговых исследований «Главстрой Регионы» Ксения Гришковец.
Иван Власов считает, что начнут дешеветь только новостройки, в которых маркетинговое представление продукта значительно отличается от реального. И те проекты, в которых была заложена сверхмаржинальность.
— Моё мнение — цены на новостройки снижаться не будут в ближайшее время. Этого просто физически не может произойти. 95% стройки идёт в кредит. А инфляция разогналась. Если снизить цены, девелоперы либо построят в ноль, либо себе в убыток. При этом, по моим наблюдениям, мало кто из девелоперов понимает реальную себестоимость проектов на сегодня. Чаще всего они опираются на опыт ранее построенных домов с небольшой прибавкой на инфляцию. Но реальность, по крайней мере у меня, такова, что рост себестоимости составил более чем 30% за год, — пояснил президент и основатель девелоперской компании PROGRESS (Екатеринбург, Астрахань) Виктор Тарасенко.
В каких регионах новостройки уже начали дешеветь
В августе на рынке первичного жилья медианные цены квадратного метра в ряде регионов снизились. Больше всего новостройки подешевели в Тульской области (-8,7% — до 116 000 рублей). На втором месте оказалась Самарская область (-3,5% — до 110 000 рублей), а на третьем Ивановская (-2% — до 99 000 рублей). Новостройки подешевели также в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (-1,7% — до 203 000 рублей), Республике Башкортостан (-1,1% — до 124 000 рублей), Москве и Подмосковье (-1% — до 286 000 рублей). Совсем немного, но дешевле стала первичная недвижимость в Челябинской, Омской, Нижегородской и Томской областях. Там снижение цен составило менее 1%. Таковы результаты исследования «Яндекс Недвижимости».
— Сейчас мы видим, что рынок постепенно перестраивается и адаптируется под новые условия. Рекордного снижения стоимости новостроек по всей России в ближайшем будущем ожидать точно не стоит. Однако в части регионов это происходит из-за выхода в продажу новых проектов массового сегмента с наиболее бюджетными вариантами для покупки. Также застройщики уже сегодня активно предлагают специальные условия на приобретение квартир, и в дальнейшей перспективе этот тренд сохранится, — рассказал коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Блокуров.
Он отметил, что застройщики могут предлагать скидки на выделенный пул лотов в отдельных проектах. Например, только на двухкомнатные квартиры определённой площади или только на студии. Также они могут делать дисконты на приобретение нежилой недвижимости: кладовых помещений и машино-мест.
— Сейчас, в частности в Москве, можно отметить даже некое снижение цен на недвижимость. Этот эффект вызван тем, что фактический рост цен замедлился или даже приостановился, а рост инфляции — нет, — рассказал директор по продажам «Главстроя» Алексей Гусев.
Будет ли дешеветь загородная недвижимость
На рынке ИЖС грядут перемены. Введение эскроу-счетов призвано урегулировать загородный сегмент, однако это предвещает повышение цен на строительство. Такой прогноз сделал руководитель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов.
— Какие изменения будут? Потребитель будет оплачивать строительство, переводя деньги на эскроу. А строительная компания будет получать эти средства лишь после приёмки объекта заказчиком. Это обезопасит как клиента — от некачественного строительства, так и компанию — от потребительского экстремизма, — пояснил Вячеслав Котлов.
Впрочем, сначала строительной компании придëтся брать оборотные кредиты. Естественно, проценты будут закладываться в стоимость дома.
Поэтому, отметил Вячеслав Котлов, цена вырастет примерно на 10%. Скажется ли это на спросе, и реально ли будет построить дом по более низкой цене? Учитывая, что нововведение вытеснит с рынка микрокомпании, экстремально низких цен на работы ждать не стоит.
Чтобы реально снизить цену на строительство, нужно грамотно оптимизировать бюджет. Сделать это можно с помощью доработки конструктивных решений, уменьшения площади домов и рационального подхода к отделочным материалам.